Հայաստանում անշարժ գույքի շուկայի խնդիրները պատկերացնելու համար նախ և առաջ անդրադառնանք վիճակագրությանը։

Ըստ ՀՀ կադաստրի կոմիտեի՝  2020 թ. Հայաստանի Հանրապետությունում իրականացվել է անշարժ գույքին առնչվող 158.6 հազ. պետական գրանցման գործարք. ցուցանիշը նախորդ տարվա համեմատ նվազել է 14.7%-ով: Իրականացված գործարքների 32%-ը կամ 50.8 հազ.-ը (անկումը՝ 20,4%) բաժին է ընկել Երևանին, որից 13.9 հազ.-ը առքուվաճառքի գործարք է (անկումը՝ 22%):

Հարկ է նշել, որ մայրաքաղաքում գործարքների գերակշիռ մասը՝ 59%-ը (8.199 գործարք), վերաբերում է բնակարաններին, ինչը նախորդ տարվա ցուցանիշին զիջում է 26,9%-ով:

Բնակարաններից հետո առքուվաճառքի գործարքների երկրորդ ամենամեծ մասնաբաժինը մասնավոր տներինն է՝ 1.610 գործարք (անկումը՝ 20,5%), որին հաջորդում են հողամասերի գործարքները՝ 1.518 գործարք (աճը՝ 7,8%), ապա ավտոտնակները՝ 1.435 գործարք (անկումը՝ 18,2%), հասարակական նշանակության շինությունները՝ 965 գործարք (անկումը՝ 21,2%), արտադրական նշանակության շինությունները՝ 172 գործարք (անկումը՝ 16,5%):

Ընդհանուր առմամբ, 2020 թ. Հայաստանի Հանրապետությունում իրականացվել է 12.6 հազ. առքուվաճառքի գործարք, ինչը նախորդ տարվա համեմատ պակաս է 27,6%-ով: 

Երևանում բազմաբնակարան շինություններում անշարժ գույքի միջին շուկայական գինը 2020 թվականին 2019-ի համեմատ աճել է 7,5%-ով՝ կազմելով 338.5 հազ. ՀՀ դրամ 1 քմ-ի համար:

Բնակարանների ամենաբարձր գներն ավանդաբար Կենտրոն համայնքում են՝ միջինում 644.8 հազ. ՀՀ դրամ 1 քմ-ի համար (աճը՝ 6,2%), որին հաջորդում է Արաբկիրը՝ 452 հազ. դրամ (աճը՝ 8,9%)։ Առաջատարների եռյակը եզրափակում է Դավթաշենը՝ 335 հազ. դրամ 1 քմ-ի համար (աճը՝ 5,1%): Բնակարանների ամենացածր գները պահպանվել են Նուբարաշեն համայնքում՝ 183.1 հազ. ՀՀ դրամ 1 քմ-ի համար, ինչը նախորդ տարվա ցուցանիշը գերազանցում է 3,3%-ով։

Ընդ որում, նկատվում է տեղաշարժ երկրորդային շուկայից դեպի նորակառույցների հատված, ինչը պայմանավորված է պետական աջակցության ծրագրերով, եկամտային հարկի վերադարձով, առաջարկի և պատրաստի բնակարանների մեծ ծավալով։ Այս ամենը թույլ է տալիս նվազեցնել օբյեկտների «սառեցման» հետ կապված գնորդների ռիսկերը։

Մյուս կողմից, առքուվաճառքի գրանցված գործարքների քանակի նվազումը հաստատում է սպառողական պահանջարկի անկման միտումը: Բնակարանային շուկայում գնորդները սպասողական դիրք են զբաղեցրել, ինչի արդյունքում կրճատված պահանջարկի պայմաններում ընկերությունները կսառեցնեն կամ կկրճատեն շինարարական նախագծերը:

Գնորդների համար պայքարում ավելի շատ կառուցապատողներ են անցում կատարում բնակարանային շուկայի «էկոնոմ հատված», որտեղ նախագծերի գերակշիռ մասն իրականացվում է հիպոթեքային վարկավորման ծրագրերով: Բացի այդ, բնակարանների արժեքի վրա էական ազդեցություն են ունենում շինանյութի բարձրացող գները:

Հաջորդ միտումը, որը նկատվել է Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում, մինչև 2020 թ. Արցախյան պատերազմը, հողի շուկայում գործարքների թվի ավելացումն է: Աճել է հատկապես գյուղատնտեսական նշանակության հողերի պահանջարկը, ինչը կարելի է բացատրել պետության վարած քաղաքականությամբ, մասնավորապես՝ ինտեսիվ այգիների հիմնման, խելացի անասնագոմերի, ջերմոցների կառուցման, անտոկոս ու արտոնյալ ժամկետով վարկերի տրամադրման ծրագրերով:

Հողի նկատմամբ պահանջարկի աճը կարելի է բացատրել նաև կառուցապատման նոր նախագծերով, որոնք Կենտրոն, Արաբկիր և Դավթաշեն համայնքներից աստիճանաբար տեղափոխվում են դեպի մայրաքաղաքի արվարձաններ և մարզեր:

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի վրա լուրջ ազդեցություն է թողել նաև կորոնավիրուսի համավարակը և Արցախի դեմ սանձազերծված պատերազմը: Մասնավորապես, 2020 թ. 1-ին կիսամյակի երկու ամիսներն անցել են կարանտինի պայմաններում, որի հետևանքով անշարժ գույքի առքուվաճառքի գործարքների քանակը նվազել է 12%-ով: Հետկարանտինային ժամանակահատվածում՝ մայիսին, նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի հետ համեմատ, գրանցվել է 29% անկում, հունիսին՝ մոտ 1%: Արդյունքում, հունիսին, մայիսի համեմատ, գործարքների թիվն ավելացել է 38%-ով: Վերոնշյալից կարելի է եզրահանգել, որ համավարակի պայմաններում անշարժ գույքի շուկան համեմատաբար կայուն է եղել, ինչը կարելի է բացատրել նաև փակ սահմանների հանգամանքով, երբ մարդիկ չէին կարողանում լքել երկիրը։ Բաց սահմանների պարագայում անշարժ գույքի շուկայում իրավիճակը կարող էր բոլորովին այլ կերպ դասավորվել։

2020-ին անկումն ավելի նկատելի էր վարձակալական շուկայում: Ինչպես շատ երկրներ, Հայաստանը ևս փակեց իր սահմանները, զբոսաշրջիկների թիվը գրեթե հավասարվեց զրոյի, հետևաբար կրճատվեց օրավարձով և կարճ ժամանակահատվածով վարձակալվող բնակարանների պահանջարկը: Օրավարձով բնակարանների շուկան հայտնվեց ճգնաժամում։

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում ամենամեծ անկումը գրանցվել է 2020 թ. չորրորդ եռամսյակում: Համաձայն ՀՀ կադաստրի կոմիտեի տվյալների՝ 2020 թ. չորրորդ եռամսյակում իրականացվել է 36.2 հազ. գործարք, որը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ պակաս է 33,6%-ով. առքուվաճառքի գործարքները կրճատվել են 30,5%-ով, վարձակալության գործարքները՝ 45,8%-ով, օտարման գործարքները՝ 32,7%-ով: Համավարակի, ինչպես նաև պատերազմական իրավիճակով ձևավորված տնտեսական վիճակի վատթարացումը և հասարակության շրջանում ապագայի նկատմամբ անորոշության ավելացումը հանգեցրել են այսպես կոչված «խնայողության պարադոքսի»: Վերջինս բացասական ազդեցություն է ունեցել սպառման ընթացիկ վիճակի վրա: Սակայն երկարատև կտրվածքում, հատկապես տնտեսական իրավիճակի բարելավման դեպքում, սա կարող է դառնալ բնակարանների նկատմամբ պահանջարկի ավելացման շարժիչ ուժ։

Կարևոր է անդրադառնալ նաև անշարժ գույքի շուկայում գների փոփոխության միտումներին: Ըստ ՀՀ կադաստրի կոմիտեի՝ 2020 թ. դեկտեմբերին բնակարանների գները Երևանում նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել են 3,9%-ով, իսկ մարզերում՝ 2,8%-ով: Սակայն, ինչպես հայտնի է, Հայաստանում անշարժ գույքի գները նշանակվում են տարադրամով, իսկ գործարքներն իրականացվում ՀՀ դրամով, որի հետևանքով առաջանում են որոշակի անհամապատասխանություններ: Երբ արժութային շուկան կայուն է՝ վերոնշյալ անհամապատասխանություններն ակնհայտ չեն, սակայն այլ է պատկերը արժութային շուկայի անկայունության պայմաններում: 

Մասնավորապես, 2020 թ. նոյեմբերից ՀՀ դրամը սկսեց կտրուկ արժեզրկվել, ԱՄՆ դոլարի միջին փոխարժեքը դեկտեմբերին կազմեց 522 դրամ: Համեմատության համար նշենք, որ որ 2019 թ. նույն ժամանակահատվածում դոլարի միջին փոխարժեքը 478 դրամ էր: Այսինքն ՀՀ դրամն արժեզրկվել է 9,2%-ով։

Հետևաբար, եթե անշարժ գույքի գները ՀՀ դրամից վերածենք ԱՄՆ դոլարի, Երևանում դոլարով արտահայտված գների նվազումը կկազմի 13,1%:

Անշարժ գույքի գների վրա իր ազդեցությունը կարող էր թողնել նաև գույքահարկի դրույքաչափերի բարձրացումը։ Մասնավորապես՝ 2020 թ. հունիսի 25-ին Ազգային ժողովն ընդունեց «Հարկային օրենսգրքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու մասին» օրինագիծը, որը 2021-ի հունվարի 1-ից գույքահարկի նոր և ավելի բարձր դրույքաչափեր է նախատեսում՝ անշարժ գույքը հարկվելու է անկախ արժեքից։ Կտրուկ բարձրանում է հատկապես 47 մլն դրամը գերազանցող բնակարանների և առանձնատների գույքահարկը։

Հատկանշական է, որ 2020-ի ընթացքում շինարարության ոլորտում անկումը կազմել է 9,5%, ինչը պայմանավորված է մասնավոր կազմակերպությունների շինարարության ծավալների 7,8% կրճատմամբ։ Պետական բյուջեի և համայնքների միջոցներով իրականացվող շինարարական աշխատանքների աճն ընդգրկել է ճանապարհների, ջրատարների և այլ ենթակառուցվածքների ծրագրերը։ Այսինքն՝ պետական միջոցներով կառուցապատման ծրագրերն անշարժ գույքի շուկայի վրա էական ազդեցություն չեն թողել։

2020-ին անշարժ գույքի գների կտրուկ անկումը կանխել է նաև բանկերի կողմից վարկերի երկարաձգումը, հակառակ դեպքում գրավադրված գույքը վաճառքի կհանվեր շուկայականից անհամեմատ էժան գներով։ Երկարաձգված վարկերը 2020 թ. դեկտեմբերին կազմել են 226 մլրդ դրամ՝ տարվա ընթացքում աճելով մոտ 114 մլրդ դրամով կամ երկու անգամ։ Սրանք այն վարկերն են, որոնց մարման ժամկետները բանկերի ու վարկառուների փոխհամաձայնությամբ պայմանագրային կարգով հետաձգվում են նախքան վարկի մարման սկզբնական ժամկետի լրանալը: Վերջնարդյունքում՝ վարկային պորտֆելում երկարաձգված վարկերի տեսակարար կշիռը հասել է 5,45%-ի՝ այն դեպքում, երբ տարվա սկզբում այն 3,08% էր։ Այս պայմաններում բանկերը հստակ գիտակցում են, որ գրավադրված հատկապես թանկարժեք գույքը մեծ դժվարությամբ և կորուստներով կարող են վաճառել, ինչը հնարավոր է հանգեցնի ամբողջ անշարժ գույքի շուկայի գնանկման և փլուզման, որն իրենց շահերից չի բխում։

Ամփոփելով նշենք, որ համավարակով և հետպատերազմյան իրավիճակով պայմանավորված՝ Հայաստանում նկատվում է եկամուտների նվազում և աղքատության աճ, որոնք ամենամեծ ազդեցությունն են ունենում անշարժ գույքի շուկայի վրա: Վերջիններիս կարելի է հավելել ապագայի անորոշությունը և երկրում սկիզբ առած արտագաղթը, որոնք լրացուցիչ ռիսկեր են ստեղծում շուկայում առկա ճգնաժամային իրավիճակի վատթարացման տեսանկյունից:

Ընդ որում, 2020 թ. պաշտոնական վիճակագրությունը փաստում է, որ անշարժ գույքի շուկայում գները բարձրացել են, ինչը, սակայն, ուղեկցվել է գործարքների ընդհանուր թվի կրճատմամբ։ Ներկայումս թանկարժեք գույքի (100 հազար ԱՄՆ դոլարը գերազանցող) նկատմամբ պահանջարկը ցածր է, հետևաբար կարելի է կանխատեսել, որ նման գույքի գները մոտակա ամիսներին կշարունակեն նվազել, այն դեպքում, երբ 1-3 սենյականոց բնակարանների, փոքր առանձնատների և բիզնես տարածքների գները կմնան նույնը կամ նույնիսկ, հնարավոր է, բարձրանան։

Մասնավոր հատվածում շինարարության ծավալները նվազումը խոսում է այն մասին, որ ճգնաժամային պայմաններում մասնավոր ընկերությունները և բանկերը շահագրգռված չեն ավելացնել ներդրումներն այս ուղղությամբ։ Նկատի ունենալով խոշոր և թանկարժեք գույքի նկատմամբ պահանջարկի կտրուկ անկումը՝ մեծ է հավանականությունը, որ շուկայում ի հայտ գան ճգնաժամային ներդրողներ, որոնք անհամեմատ ցածր գներով կգնեն այդ ակտիվները՝ հետագայում վերավաճառելու նպատակով։

Այլ տվյալներ

2021 թ. հունվարին Հայաստանում իրականացվել է անշարժ գույքի պետական գրանցման 8.419 գործարք, ինչը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ պակաս է 22,4%-ով, 2020 թ. դեկտեմբերի համեմատ՝ 44,6%-ով:

2021 թ. հունվարին անշարժ գույքի գործարքներում ամենից մեծ մասնաբաժինն ունեցել է Երևան քաղաքը՝ 30,3%, իսկ ամենից փոքրը՝ Վայոց ձորի մարզը՝ 2,2%: Ընդհանուր գործարքների 35,8%-ը կազմել են օտարման, իսկ ամենից ցածր՝ 2,7%-ը՝ օրինականացման գործարքները: Ընդ որում, ընդհանուր գործարքների ամենից բարձր՝ 36,1% ցուցանիշը գրանցվել է հողերի, իսկ ամենից ցածրը՝ արտադրական նշանակության օբյեկտների նկատմամբ, ինչը ևս մեկ անգամ փաստում է, որ տնտեսական ճգնաժամը երկրում դեռ չի ավարտվել, և բիզնեսը արտադրական նշանակության տարածքների նկատմամբ պահանջարկը չի վերականգնել։