Անշարժ գույքի շարժվող շուկան

Տնտեսության կարևոր դերակատարներից համարվող անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում պահպանում է ակտիվությունը՝ երբեմն տրամաբանությունից դուրս գներով և գործարքների թվերով։

Անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի հրապարակած վերլուծության համաձայն՝ անցյալ տարի՝ 2022 թվականին, Հայաստանում իրականացվել է անշարժ գույքի 204.910 իրավունքի պետական գրանցման գործարք, որը վերջին 12 տարիների ընթացքում ամենամեծ թիվն է։ Այս տարիներին ամենաքիչ գործարքն իրականացվել է 2015-ին՝ 127.150։

2022-ին ամենաշատ գործարքներն արվել են Երևանում՝ 31,5 տոկոս, ամենաքիչը՝ Վայոց ձորում՝ 2 տոկոս։ Գործարքները նվազել են Արարատի մարզում (17,2 տոկոս), Գեղարքունիքում (4,6 տոկոս), Արմավիրում (0,6 տոկոս)։ 

Ըստ տեսակների՝ ամենաշատը՝ 38,2 տոկոս եղել են օտարման գործարքները, որոնք ներառում են առուվաճառք (25,8 տոկոս), նվիրատվություն (11,3 տոկոս), փոխանակում (0,1 տոկոս), 19,3 տոկոս կազմել են ժառանգության, 14 տոկոս էլ առաջնային գրանցման գործարքները։ 

Առաջատարները

Անշարժ գույքի շուկայում 2022-ին, փաստացի, ամենաշատ՝ 25,8 տոկոս, առուվաճառքի գործարքներն են կազմել։ Հատկանշական է, սակայն, որ 2022-ին նման գործարքներն անցյալ տարվա համեմատ նվազել են 5,6 տոկոսով՝ 2021-ի կայացած 56.044 գործարքից 2022-ին հասնելով 52.928-ի։ Առուվաճառքի գործարքների քանակը 2021-ի համեմատ քաղաքային բնակավայրերում նվազել է 9,5 տոկոսով, իսկ գյուղական բնակավայրերում՝ 7,9 տոկոսով։

Ինչպես գրեթե բոլոր գործարքների, առուվաճառքի դեպքում էլ առաջամարտիկները մայրաքաղաքն ու հարակից Կոտայքի մարզն են, այստեղ իրականացված գործարքները միասին կազմել են հանրապետությունում կատարված առուվաճառքի գործարքների կեսից ավելին։ Բացի այդ, առուվաճառքի գործարքները 2021-ի համեմատ աճել են միայն Երևանում՝ 0,7 տոկոսով, և Կոտայքում՝ 2,1 տոկոսով։ 

Ի դեպ, առուվաճառքի գործարքների առավել բարձր տոկոսաչափը՝ 42,8 տոկոս գրանցվել է հողերի, իսկ առավել ցածրը՝ 1,2 տոկոս, արտադրական նշանակության շինությունների նկատմամբ։ Սակայն, ընդհանուր առմամբ, հողերի առուվաճառքն էլ է անցյալ տարվա համեմատ նվազել՝ 8,5 տոկոսով: 

«Գրանթ Թորնթոն Հայաստան» աուդիտորական և խորհրդատվական ընկերության բաժնետեր, ֆինանսիստ Ազատ Մանուկյանը նկատում է, որ հողերի առուվաճառքի գործարքները վերջին հինգ տարիների ընթացքում առաջին անգամ նվազել են 2022-ին, մինչդեռ մինչ այդ պարբերաբար ավելանում էին։

«Կարող ենք փաստել, որ անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքները 2022-ին նախորդ տարվա համեմատ, ընդհանուր առումով, նվազել են,- ասում է Մանուկյանը՝ նշելով, որ միակ գույքի տեսակը որտեղ կա գործարքների աճ՝ բնակարաններն են,- Սակայն բնակարանների դեպքում էլ աճի տեմպն է նվազել՝ վերադառնալով 2019-ի գրեթե նույն աճի տեմպին։ Կորոնավիրուսի համավարակի սահմանափակումներից հետո ունեինք բավականին աշխուժացում, իսկ 2022-ին տեսնում ենք, որ ընդամենը 3 տոկոս աճ է գրանցվել, մինչդեռ 2021-ին 30 տոկոս աճ կար»։ 

Բազմաբնակարանները թիրախում

Առուվաճառքի գործարքների թվում հողերից հետո երկրորդ տեղը զբաղեցնում են բնակարանների հետ կապված գործարքները՝ կազմելով 32,3 տոկոս։

Հայաստանում 2022-ին իրականացվել է բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների առուվաճառքի 17.084 գործարք, որը 2021-ի համեմատ 3 տոկոսով ավելի է։ Գործարքներից 5618-ն արվել են մարզերում (որից 7,6 տոկոսը գյուղական բնակավայրերում), ինչը 2021-ի համեմատ 1,6 տոկոսով ավելի է։ Գործարքների առյուծի բաժինը՝ 11.466 կամ 67,1 տոկոս, իրականացվել է Երևանում, որը 2021-ի համեմատ 3,7 տոկոսով ավելի է։ Երևանում գործարքների մեծ մասը՝ 19 տոկոս արձանագրվել է Արաբկիր, իսկ ամենացածրը՝ Նուբարաշեն վարչական շրջաններում։ 

Առհասարակ, Երևանում բազմաբնակարանների առուվաճառքի ակտիվությունը դիտարկելիս՝ պետք է հիշել եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի մասին, որն էլ, ըստ փորձագետների, մեծ ազդեցություն է ունենում շուկայի վրա ու փոփոխությունների պատճառ դառնում։ Ըստ Մանուկյանի՝ Երևանում կառուցապատման ակտիվ ընթացքից կարելի է ենթադրել, որ գործարքների մեծ մասը հենց առաջնային շուկայում են տեղի ունենում։

Հիշեցնենք, որ դեռևս 2015-ի որոշմամբ՝ անմիջապես կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելիս հիպոթեքային վարկի սպասարկման համար վճարվող տոկոսագումարների չափով եկամտային հարկը վերադարձվում է քաղաքացուն։ Սակայն 2021-ին կառավարությունը որոշեց այս ծրագիրը տարեց տարի սահմանափակել Երևանում, իսկ 2025-ից այն, առհասարակ, կդադարի Երևանում գործել: Ըստ փորձագետների՝ հենց այս սահմանափակումներն էլ առավել հետաքրքություն են առաջացրել շուկայի այս հատվածում՝ ավելացնելով ինչպես գործարքների թիվը, այնպես էլ ազդելով բնակարանների քառակուսու գների վրա։

«Պետք է նկատի ունենալ, որ եկամտահարկի վերադարձի ծրագրից քաղաքացին կարող է օգտվել միայն մեկ անգամ, եթե հաշվի առնենք, որ բավական երկար ժամանակ այս օրենքը գործում է, այն հատվածը, որը կարող էր օգտվել այս հնարավորությունից, ենթադրում եմ՝ արդեն օգտվել են, գների աճի ֆոնին, կարծում եմ, որ ավելի քիչ մարդկանց է այդ բարձր գինը հասանելի դառնում, ինչով էլ կարող է պայմանավորված լինել գործարքների աճի դանդաղեցումը,- ասում է Մանուկյանը՝ հավելելով, որ կան այլ գործոններ ևս, որոնք ազդում են անշարժ գույքի շուկայի վրա,- Գների աճն էապես պայմանավորված է եկամտահարկի հետվերադարձի հնարավորությամբ, ինչը կարծես արհեստականորեն պահանջարկ է ստեղծում: Իմ կարծիքով, մասնավորապես, եկամտահարկի հետվերադարձի ծրագրի փուլային կասեցման հետ մեկտեղ, շուկան կվերադառնա հավասարակշռման բնական դիրքին»։ 

Նոր հոսքեր, նոր գներ

Կադաստրի կոմիտեի հաշվարկներով՝ մարզերի քաղաքներում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 1 քառակուսի մետրի արժեքը 2021-ի համեմատ աճել է միջինում մոտ 19 տոկոսով։ 

Երևանում բնակարանների 1 քառակուսի մետրի արժեքն աճել է միջինում մոտ 14 տոկոսով։ Ամենաշատը բարձրացել է Դավթաշենում՝ 17,5 տոկոս, ամենաքիչը՝ Նոր Նորքում՝ մոտ 8 տոկոս։ Չկա որևէ վարչական շրջան, որտեղ գնի նվազում լինի։ 

Վաճառվող բնակարանների քառակուսի մետրն աճել է նաև Երևանից դուրս՝ բոլոր խոշոր քաղաքներում։ Այսպես, Գավառում ու Վանաձորում բնակարանների 1 քմ միջին գինն աճել է 29 տոկոսով, Մեծամորում, Էջմիածնում ու Հրազդանում՝ շուրջ 27 տոկոսով, Գյումրիում, Սևանում ու Դիլիջանում՝ մոտ 26 տոկոսով։

Հայաստանում բնակարանների շուկայական գները վերջին տասը տարիների ընթացքում աճել են 2013-ին՝ 2012-ի համեմատ ավելանալով միջինում 5,4 տոկոսով։ Այնուհետև մինչև 2017-ը գները մնացել են կայուն, երբեմն արձանագրելով աննշան տարեկան աճ։ 2018-ին բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների շուկայական գները 2017-ի համեմատ միջինում բարձրացել են 22,5 տոկոսով, ինչը 2012-ից հետո տարեկան ամենաբարձր աճն էր։

«Ամբերդ» հետազոտական կենտրոնի փորձագետ Նարեկ Կարապետյանի դիտարկմամբ՝ անշարժ գույքի շուկայի վրա եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի ազդեցությունը շատ մեծ է, իսկ ծրագրի՝ Երևանից աստիճանական դուրս բերումը ևս խթան է, որ մայրաքաղաքում ավելի շատ մեծանա նորակառույց բնակարանների նկատմամբ հետաքրքրությունը, ինչը ևս գինը բարձրացնող գործոն է։

«Ըստ էության, պատերազմի հաջորդող ամիսներին գները նվազեցին, 2020-ի առաջին եռամսյակում Երևանում 1 քառակուսու միջին գինը 350․000 դրամ էր, տարեվերջին՝ 330․000-ի հասավ, 2021-ի սկզբին՝ 326․000-ի։ Սա, իհարկե, հասկանալի էր՝ տնտեսությունում գրանցված անորոշությունները, քաղաքական վայրիվերումները, փոխարժեքի ցնցումները և այլն։ Սակայն 2021-ին նաև տնտեսական որոշակի վերականգնման, փոխարժեքի որոշակի կայունացման հետ անշարժ գույքի շուկան ևս սկսեց վերականգնվել ու արդեն 2022-ի սկզբին 2020-ի սկզբին հավասարեցվեց, սակայն 2022-ի նոր ներհոսքը գները ռեկորդային մակարդակի բարձրացրեց»,- ասում է Կարապետյանը՝ հավելելով, որ թեև գնի հավասարակշռությունն է դեպի վեր բարձրացել ու գներն են աճել, սակայն շուկայում գործարքների թիվն էական փոփոխություն չի ունեցել նախորդ տարվա համեմատ։

Ովքեր են կատարում գործարքներ

2022-ին անշարժ գույքի 6214 առուվաճառքի գործարքների (ընդհանուր գործարքների 11,7 տոկոսը) կողմ են եղել իրավաբանական անձինք, որից 1968-ի դեպքում միայն գնորդ, 3665-ի դեպքում՝ միայն վաճառող, 581-ի դեպքում գործարքի երկու կողմն էլ եղել են իրավաբանական անձինք։ Արդյունքում՝ 2022-ին իրավաբանական անձինք գնել են 2549 միավոր անշարժ գույք (մեծ մասը՝ հող 68,2 տոկոս), վաճառել են՝ 4246 (մեծ մասը՝ բնակարան՝ 55,7 տոկոս)։ 

Հայաստանյան անշարժ գույքի շուկայով հետաքրքրված են նաև օտարերկրյա քաղաքացիները, մասնավորապես՝ Ռուսաստանի, ԱՄՆ-ի, Իրանի, Սիրիայի, Եվրոպական երկրների։

2022-ին անշարժ գույքի 4936 (ընդհանուր գործարքների 9,3 տոկոս) առուվաճառքի գործարքների կողմ են եղել օտարերկրացիները, որից 1763-ի (35,7 տոկոս) դեպքում գնել են, 2986-ի դեպքում (60,5 տոկոս)՝ վաճառել, իսկ 187-ի (3,8 տոկոս) դեպքում երկու կողմն էլ եղել են օտարերկրյա քաղաքացիներ։

Մանուկյանն ասում է, որ, պատմականորեն, օտարերկրացիների կողմից վաճառքի գործարքներն ավելի շատ են լինում, սակայն վերջին երկու տարիներին, կարծես, առքի նկատմամբ նույնպես հետաքրքրվածություն է ձևավորվել։

2022-ին օտարերկրյա քաղաքացիները գնել են 1950 միավոր անշարժ գույք, ինչը 2021-ի համեմատ 22,9 տոկոսով ավելի է։ Այս գործարքների առյուծի բաժինը 1207 գործարք արվել է Ռուսաստանի Դաշնության քաղաքացիների կողմից, ինչը 2021-ի համեմատ ավելի է 44,9 տոկոսով։ Օտարերկրացիները վաճառել են՝ 3173 միավոր անշարժ գույք, ինչը 2021-ի համեմատ 0,6 տոկոսով է ավելի։ Այստեղ ևս, գործարքների մեծ մասը՝ 2380, իրականացվել է Ռուսաստանի քաղաքացիների կողմից, ինչը, սակայն, 2021-ի համեմատ 7 տոկոսով քիչ է։

Օտարերկրացիները գնել են 991 բնակարան (որից 672-ը Ռուսաստանի քաղաքացիները), վաճառել՝ 1290-ը (որից 885-ը Ռուսաստանի քաղաքացիները), գնել են 369 հող, վաճառել՝ 990-ը, գնել են 330 բնակելի տուն, վաճառել՝ 721, գնել են 153 ավտոտնակ, վաճառել՝ 90, գնել են 82 հասարակական նշանակության շինություն, վաճառել՝ 70, գնել են 25 արտադրական նշանակության շինություն, վաճառել՝ 12։

Օտարերկրացիներն ամենից շատ անշարժ գույք գնել ու վաճառել են Երևանում ու Կոտայքում, ամենաքիչը՝ Վայոց ձորում ու Սյունիքում։

Վարձակալությունը՝ տրամաբանությունից դուրս

2022-ի փետրվարին սկսված ռուս-ուկրաինական պատերազմն առաջին իսկ օրերից դեպի Հայաստան մարդկային մեծ հոսք բերեց, իսկ սեպտեմբերի 21-ին Ռուսաստանում հայտարարված մասնակի մոբիլիզացիան դարձավ հոսքի նոր պատճառ։ Թեև առուվաճառքի շուկայում նույնպես երևաց նրանց ազդեցությունը, սակայն եկվորները հիմնականում վարձակալում էին բնակարաններ՝ հանգեցնելով այս ոլորտում գների աճի։ Այդ օրերին, հատկապես երևանաբնակները, ահազանգում էին, որ իրենց վարձակալած տների տերերը կա՛մ բարձրացնում են գինը, կամ էլ առաջարկում են լքել՝ գտնելով առավել բարձր վճարող վարձակալների։

Կարապետյանը ներկայիս գնաճը բացատրում է իրավիճակով, որին բախվում են այն երկրները կամ քաղաքները, որոնք սկսում են դիրքավորվել որպես տարածաշրջանային կամ միջազգային հանգույց, ուստի գներն էլ սկսում են մոտենալ միջազգային գների։ 

«Դրանք հիմնականում պայմանավորվում են միջազգային հոսքերով: Երբ մենք սկսեցինք ընդունել մարդկանց, ովքեր գալիս էին Մոսկվա, Սանկտ-Պետերբուրգ քաղաքներից, բնականաբար, հոսքերը ստեղծում են իրավիճակ, երբ գները սկսում են մոտենալ հոսքերի աղբյուր քաղաքաների գներին,- ասում է Կարապետյանը՝ հավելելով, որ տեղի է ունենում գների միջազգայնացման գործընթաց, ինչը, ըստ էության, այդ հոսքերի հիմնական վտանգներից մեկն է, որը ստեղծվում է տվյալ երկրների քաղաքացիների համար,- Իրավիճակն այսպիսին է, մենք մարդկանց բավական մեծ հոսքեր ենք ընդունել, հայտնի տվյալներով՝ համարվում է, որ 30-40 հազար մշտական բնակչություն է ավելացել, սա միգուցե մեծ թիվ չէ, սակայն Երևանում անշարժ գույքի շուկայում նոր հավասարակշռություն է ստեղծել ու գները հրել է դեպի վեր»։

Ըստ Կարապետյանի, վարձակալությունների շուկայում ակնհայտորեն գերարձագանք է տեղի ունեցել, գները միանգամյա շոկից շատ ավելին են աճել, քան կարող էին, բայց քանի դեռ այդ գործոնը պահպանվում է, գները չեն կարող իջնել նախկին մակարդակի:

Սակայն, ահա այստեղ էլ բախվում է իրականությունը պաշտոնական վիճակագրության հետ. հաշվի առնելով, որ վարձակալությունները, հիմնականում, պաշտոնապես չեն գրանցվում, պաշտոնական վիճակագրության մեջ 2022-ին նման գործարքները նվազել են։ Եթե 2021-ին եղել է վարձակալության 11.432 գործարք, ապա 2022-ին վարձակալությունների թիվը 10.638 է եղել։ Ըստ Կադաստրի կոմիտեի՝ Հայաստանում ամենաշատը վարձակալում են հասարակական նշանակության շինություն 44,5 տոկոս, հող՝ 24,1 տոկոս ու բնակարան 16,6 տոկոս, ամենաքիչը՝ ավտոտնակ՝ 0,5 տոկոս։

Վարձակալությունների մեծ մասը՝ 5957 կամ գործարքների 56 տոկոսը, գրանցվել են Երևանում, որը 2021-ի համեմատ ավելի է 9,7 տոկոսով։ Երևանում ամենաշատ վարձակալությունները գրանցվել են Կենտրոն վարչական շրջանում՝ 33,8 տոկոս, ամենաքիչը՝ Նուբարաշենում՝ 0,6 տոկոս, սակայն, հատկանշական է, որ 2022-ին 2021-ի համեմատությամբ ամենաշատը՝ 58,3 տոկոսով հենց այս համայնքում են ավելացել վարձակալությունները։ Երևանում ևս ամենաշատը վարձակալում են հասարակական նշանակության շինություններ՝ 58,2 տոկոս։

Մինչդեռ վարձակալությունների չգրանցման խնդիրը բավական լուրջ է և զրկում է պետական բյուջեին մեծ հոսքերից։

«Այն ինչ տեսանելի է, այն ինչ երևում է հետազոտություններում և այն ինչ կարելի է դատողություններ անել, մի փոքր խզված է, դրա համար ոչ միշտ է հնարավոր ներկայացնել ամբողջական պատկեր։ Գիտենք, որ 2022-ին շատ մեծ ակտիվություն է եղել վարձակալության շուկայում, սակայն պետական վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ 2022-ին վարձակալության գործարքների թիվն անգամ 2021-ի նկատմամբ նվազել է»,- ասում է Կարապետյանը` հավելելով, որ անշարժ գույքի շուկայում հարկման համակարգի լուրջ խնդիրներ կան, հսկայական եկամուտ գեներացնելու շերտ է առկա, մինչդեռ վարձակալությունների հատվածում ներհոսքի դրական ազդեցությունները մնում են կենտրոնացված որոշակի խմբի մոտ, ովքեր ունեն անշարժ գույքի տեսքով համապատասխան ակտիվներ: Ու թեև ներդրվել է հայտարարագրման համակարգը, սակայն դա էլ դեռևս չունի բավարար լծակներ։ 

Օրերս իրավիճակը շտկելու փորձ արեց պետական եկամուտների կոմիտեն՝ առաջարկելով փոփոխություններ Հարկային օրենսգրքում, որոնք թույլ կտան պարապուրդի մեջ գտնվող բնակարանները, բնակելի տները և հողամասերը ներգրավել վարձակալության շուկա։ Առաջարկի հեղինակները կարծում են, որ սա կխթանի նվազեցնել վարձավճարների չափը, ինչպես նաև պարտավորեցնել պաշտոնապես արձանագրել վարձակալության հանձնելու փաստը՝ հետագայում հարկեր վճարելու նպատակով:

Շուրջ 11,6 տոկոս գործազրկության ու ավելի քան 26,5 տոկոս աղքատություն ունեցող Հայաստանի համար անշարժ գույքի շուկայի թերևս հիմնական աններդաշնակություններից մեկը գներն են, որոնք էլ, փաստացի, յուրաքանչյուր շարժումից էլ ավելի խոցելի են դառնում։

Տեսեք նաեւ

ՁայնաԳիր