Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման նոր պահանջները

Բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մարմիններում նախատեսվում է ներառել վերապատրաստված կառավարիչներ․ այսպես է սահմանվում քաղաքաշինության կոմիտեի նախաձեռնությամբ՝ «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքում կատարված նոր փոփոխություններով, որոնք ընդունվել են 2023 թվականի հունվարի 17-ին և ուժի մեջ են մտնելու 2025-ի հուլիսի 1-ից։

Խորհրդային Միության փլուզումից հետո, 1990-ականներից, երբ նախկին բնակշահագործման գրասենյակները (ԺԷԿ) վերափոխվեցին, բազմաբնակարան շենքի կառավարմամբ զբաղվող անձանց համար գիտելիքի կամ հմտությունների որևէ պահանջ չկար, մինչդեռ նոր կարգավորմամբ՝ կառավարիչ դառնալու համար կլինեն մի շարք պահանջներ։

«Համատիրության կազմում կա, օրինակ, հաշվապահի հաստիք։ Եթե հաշվապահը չունենա հաշվապահական գիտելիք, ոչ մեկ նրան հաշվապահություն չի վստահի: Համատիրության հաշվապահի համար պահանջ կա, բայց կառավարչի նկատմամբ, որը բյուջե կազմելու պատասխանատուն է՝ կառավարման գիտելիք ունենալու պահանջ չկա»,- ասում է քաղաքաշինության կոմիտեի բնակֆոնդի կառավարման և կոմունալ ենթակառուցվածքների վարչության պետ Տանյա Արզումանյանը: 

Կառավարիչ լինելու պահանջները

2023-ի փետրվարին հանրային քննարկման ներկայացվեց կառավարության որոշման նախագիծ, որով սահմանվում են բազմաբնակարան շենքերի կառավարիչների մասնագիտական որակավորմանը ներկայացվող պահանջները, ինչպես նաև նրանց վերապատրաստման և կառավարմանը ներգրավման կարգը։ 

Կառավարության որոշման նախագծի համաձայն՝ մասնագիտական որակավորմանը ներկայացվող պահանջներն են՝ ունենալ իրավական, տեխնիկական, վարչարարական և ֆինանսական գիտելիքներ։ Այս բոլոր ոլորտների վերաբերյալ գիտելիքների աղբյուրը գլխավորապես հայաստանյան օրենսդրական փաստաթղթերն են։ 

Կարևոր է նշել, որ այս պահանջները պարտադիր են համատիրության կառավարչի, հավատարմագրային կառավարչի և լիազորագրային կառավարչի համար։

Միևնույն ժամանակ, պետք է նշել, որ բազմաբնակարան շենքի կառավարման ձևերի փոփոխություն չի արվել և, օրենքի համաձայն, կառավարման ձևերն են՝ համատիրություն, լիազորագրային (ներկայացուցչության) կառավարիչ, հավատարմագրային կառավարիչ: Եվ եթե բազմաբնակարան շենքի շինությունների սեփականատերերը չեն ընտրում կառավարման մարմին, ապա կառավարման լիազորություններն անցնում են համայնքի ղեկավարին: 

Օրինակ, Երևանում 4938 բազմաբնակարան շենք կա, որից 4547-ի կառավարումն իրականացվում է 258 համատիրությունների կողմից, 146 շենքի կառավարումն իրականացվում է 138 լիազորագրային կառավարիչների կողմից, 2 շենքինը՝ 1 հավատարմագրային կառավարչի, իսկ 243 շենք կառավարվում է վարչական շրջանների ղեկավարների կողմից: 

Վերապատրաստում և քննություն

Որպեսզի կառավարիչն ունենա վերոնշյալ համապատասխան գիտելիքների պաշարը, պետությունը նախատեսում է վերապատրաստումներ անել և գիտելիքները ստուգել քննության միջոցով։ Կառավարության որոշման նախագծի համաձայն, քաղաքաշինության կոմիտեն 2025-ից սկսած կազմակերպելու է երկամսյա դասընթացներ՝ տարեկան չորս անգամ։ 

Դասընթացին կարող են մասնակցել նրանք, ովքեր դատարանի կողմից անգործունակ կամ սահմանափակ գործունակ չեն ճանաչված և զրկված չեն բազմաբնակարան շենքի կառավարման գործունեությամբ զբաղվելու իրավունքից,  չունեն լիազորությունների իրականացմանը խանգարող հիվանդություն, հանցագործության համար դատապարտված չեն կամ դատվածությունը մարված է։

«Պատկերացնում ենք, որ վերապատրաստման միջոցով կփորձենք լրացնել գիտելիքի բացերը։ Կառավարման դասընթացներին մասնակցելու հնարավորություն կունենան ոչ միայն գործող կառավարիչները, այլև ցանկություն ունեցող այլ անձինք»,- նշում է քաղաքաշինության կոմիտեի բնակֆոնդի կառավարման և կոմունալ ենթակառուցվածքների վարչության պետ Տանյա Արզումանյանը: 

Նախագծի համաձայն՝ վերապատրաստումից հետո մասնակիցները հանձնում են թեստային քննություն․ թեստում ներառվում է 20 հարց և յուրաքանչյուր ճիշտ պատասխանի համար տրվում է մեկ միավոր։ Քննության անցողիկ միավորը 15-ն է։ Քննությունը հաջողությամբ հանձնածները ստանում են վկայականներ։ 

Քննության արդյունքները հրապարակվում են կոմիտեի կայքում։ Բազմաբնակարան շենքերի սեփականատերերը կարող են կառավարիչ ընտրել վերապատրաստման դասընթացին մասնակցած անձանց ցանկից:

Առկա վիճակն ու փոփոխությունների նպատակը

Քաղաքաշինության կոմիտեի տվյալներով, հանրապետության շուրջ 19 հազար բազմաբնակարան շենքերից կառավարման մարմիններ ունեն միայն 42 տոկոսը (շուրջ 8000 շենք): Մնացած 58 տոկոսի (շուրջ 11.000 շենք) կառավարումը պետք է իրականացնեն համայնքները: 

«Ընդ որում, հետխորհրդային տարիներին՝ բնակարանային ֆոնդի սեփականաշնորհումից հետո, բազմաբնակարան շենքերի կառավարման մարմինները ձևավորվել են հիմնականում իներցիոն, առանց ընթացակարգերի պահպանման կամ մտայնությունների վերանայման և նրանց մասով սահմանված չէ որևէ գիտելիքի, փորձառության կամ այլ պահանջ»,- նշվում է կոմիտեի օրենսդրական փոփոխությունների հիմնավորման մեջ։ 

Նշվում է նաև, որ բավարար գիտելիքներ չունենալու դեպքում անհնար է ապահովել արդյունավետ կառավարում, ինչն էլ իր հերթին բերում է բազմաբնակարան շենքերի մաշվածության գործընթացի արագացման և հանգեցնում վնասվածության մնացորդային կուտակումների՝ վատթարացնելով շենքի տեխնիկական վիճակը՝ վտանգելով ոչ միայն շենքի ֆիզիկական գոյատևումը, այլ նաև մարդկանց կյանքը, առողջությունը, գույքը, անվտանգությունը: Հետևաբար, անհրաժեշտ է բարեփոխել բազմաբնակարան շենքերի կառավարման համակարգը:

Արզումանյանի խոսքով, համայնքները չունեն բավարար ռեսուրսներ՝ շուրջ 11.000 շենքի կառավարումը կազմակերպելու համար։ Այդ իսկ պատճառով որոշվել է մի կողմից գործող կառավարիչներին վերապատրաստել, մյուս կողմից ապահովել նոր կադրերի մուտքն այս բնագավառ: Միջնաժամկետ կտրվածքով պետությունը կփորձի այսկերպ բարելավել կառավարման վիճակը, այնուհետև չի բացառում, որ ավելի սկզբունքային փոփոխություններ լինեն։ 

Համատիրությունները

Բազմաբնակարանային շենքերի հիմնական մասը կառավարվում են համատիրությունների կողմից․ սրա մասին վկայում են նաև Երևանի քաղաքապետարանի տվյալները։ 

Համատիրությունն անձանց անդամության վրա հիմնված և իր անդամների գույքային վճարների միջոցով ստեղծված, շահույթ չհետապնդող ոչ առևտրային կոոպերատիվ է, որը հիմնադրվում է բազմաբնակարան շենքի կամ շենքերի կառավարման նպատակով: Այս մասին նշվում է «Համատիրության մասին» օրենքով։ 

Սեփականատերերի ընդհանուր ժողովը համատիրության կառավարման բարձրագույն մարմինն է, որը կարող է ընտրել համատիրության վարչության կազմին, նախագահին, կառավարչին, վերստուգիչ հանձնաժողովին և դադարեցնել նրանց լիազորությունները:

Համատիրությունների զարգացման ասոցիացիայի նախագահ Արամ Գրիգորյանը նշում է, որ, սովորաբար, համատիրության կառավարիչն ու նախագահը համատիրությունների նույն մարդն է լինում, շատ քիչ համատիրություններում է, որ կառավարչի ու համատիրության նախագահի պաշտոնները զբաղեցնում են տարբեր անձինք:

Կառավարիչը կազմակերպում և վերահսկում է շենքի ընթացիկ սպասարկման, անսարքությունների վերացման հետ կապված աշխատանքները, ֆինանսական միջոցների և հաստատված բյուջեի շրջանակներում նախաձեռնում և իրականացնում է շենքի բարեկարգման և բարեկեցիկ միջավայր ստեղծելու վերաբերյալ տարբեր նախաձեռնություններ, օպերատիվորեն արձագանքում է բնակիչների բարձրացրած խնդիրներին և առաջարկներին՝ անհրաժեշտության դեպքում ներկայացնելով դրանք վարչության քննարկմանը:  

Համատիրության նախագահը հրավիրում է ընդհանուր ժողովը, ղեկավարում է վարչության նիստերը, ինչպես նաև նախագահում է ընդհանուր ժողովում և վարչության նիստում: Կազմակերպում է վարչության աշխատանքները, նախապատրաստում է նյութեր` ընդհանուր ժողովում և վարչության նիստերում քննարկելու համար, վերահսկում է կառավարչի գործունեությունը, քննարկում և ընթացք է տալիս համատիրության անդամների դիմումներին և առաջարկություններին: 

Գրիգորյանը նշում է, որ, իր կարծիքով, համատիրության նախագահը, վարչության անդամները պարտավոր չեն մասնագետներ լինել. 

«Եթե մենք գնում ենք ժողովրդավարական կառավարման ճանապարհով, համենայն դեպս, անընդհատ դրա մասին ենք խոսում, ապա սա դեմ է ժողովրդավարությանը: Եթե կառավարիչը չի անցել թեստը, բնակիչն էլ չի ուզում հանել նրան, որովհետև նա լավ է կառավարում, ոչինչ, մի երկու օրենք էլ չի հասկացել, էդ պահին թեստը լավ չի հանձնել, ապա ո՞նց են այդ մարդուն հանելու։ Սա օրենքի խախտում է, կառավարչին միայն բնակիչները կարող են ընտրել կամ հանել»: 

Քաղաքաշինության կոմիտեի բնակֆոնդի կառավարման և կոմունալ ենթակառուցվածքների վարչության պետ Տանյա Արզումանյանը պարզաբանում է. 

«Քաղաքացին, սեփականատերն իրավունք ունի իմանալ՝ իր շենքի կառավարիչը տիրապետում է իր գործին, թե՝ ոչ, և, ըստ այդմ, որոշում կայացնել կառավարչի հետագա գործունեության նպատակահարմարության վերաբերյալ: Իսկ կառավարման մարմնի ձևի ու կառավարման մարմնի ընտրությունը, նրա լիազորությունների դադարեցումն օրենքով հանդիսանում է սեփականատերերի ժողովի լիազորությունը»: 

Ակնակալիքներ նոր օրենքից 

Երևանի Շենգավիթ վարչական շրջանի բնակիչ Հռիփսիմե Գալստյանը տարիներ շարունակ համատիրության դռներն է թակել՝ շենքի բարեկարգման հարցերով՝ առնետներ, կոտրված ապակիներ, նկուղային անմխիթար պայմաններ և այլն․ 

«Ես հասկանում եմ, որ բնակիչներից ամսական հավաքվող գումարները չնչին են շենքերում մեծ աշխատանքներ անելու համար, բայց խնդիրն այն է, որ փոքր խնդիրներն էլ չեն լուծվում: Օրինակ, մեր մուտքի ապակիներն էին կոտրվել, ամիսներով ընկանք համատիրության հետևից, չեն ասում՝ չենք անելու, ասում են՝ կանենք, ու անցնում են տարիներ»։ 

Գալստյանը կարծում է, որ եթե իրենց շենքի կառավարիչը հաշվարկի, թե հիմնական խնդիրները լուծելու համար որքան գումար է պետք ամսական հավաքել, բնակիչների մեծամասնությունը միայն շնորհակալություն կհայտնի. 

«Բայց ես այն եզրահանգմանն եմ եկել, որ էդ մարդիկ նման հաշվարկներ անելու ունակություն չունեն, կարծում եմ՝ եղած գումարը հավաքում են, իրենց ներքին ծախսերը հոգում, ու այդքանը իրենց լրիվ բավարար է»:

Ըստ բնակչի՝ նոր օրենքով սահմանված պահանջները միգուցե կառավարիչներին ավելի զգոն դարձնեն։

«Ինձ թվում է աշխատող կառավարիչը հիմա էլ, հետո էլ կաշխատի, չաշխատողը՝ ո՛չ հիմա, ո՛չ հետո չի աշխատի: Բայց օրենքի այդ փոփոխությունն այնքանով է դրական, որ գոնե բնակիչները կհամախմբվեն՝ չաշխատող կառավարչին անվստահություն հայտնելու հարցում: Իրազեկման խնդիր էլ կա, մնում է բնակիչները իրազեկվեն այդ իրավունքի մասին»,- ասում է Գալստյանը:

Համատիրությունների կառավարման որակը 

ՄԱԿ-ի Զարգացման ծրագրի (ՄԱԶԾ) փորձագետ Աստղիկ Միրզախանյանը 2023-ի փետրվարին Երևանի բազմաբնակարան շենքերի համատիրությունների  աշխատանքի խնդիրները պարզելու համար հետազոտություն է անցկացրել 9 համատիրության հիմնադիրների, նախագահների և կառավարիչների շրջանում. անցկացվել են հարցազրույցներ և մասնագիտական քննարկումներ։ 

Փորձագետի խոսքով՝ հետազոտությունը ցույց է տվել, որ համատիրությունների կառավարման որակը խիստ տարբերվում է նորակառույց և հին շենքների դեպքերում։ Նորակառույց շենքերի համատիրությունների կառավարումը  հանրապետությունում լավագույնն է։ Հակառակ հին շենքերի, որտեղ կառավարման մարմինը ձևավորվել է ինքնաբերաբար (երբ նախկին ԺԷԿ-երն ուղղակի վերանվանվել են համատիրություններ և հիմնականում չեն ստացել բնակիչների համաձայնությունը), և չի էլ վերանայվել տարիների ընթացքում, ապա նորակառույցների դեպքում կառավարման մարմինը ձևավորվել է «ճիշտ հիմքերի» վրա։

«Ճիշտ հիմքեր» ասելով նկատի ունենք, որ դրանք հիմնադրվել են նախաձեռնող խմբի կողմից և կամաարտահայտության հիմունքով իրացվել է կառավարման մարմիններ ընտրելու բնակարանների սեփականատերերի իրավունքը, նախագծվել են իրատեսական բյուջեներ, համապատասխանաբար, հաշվարկել են իրատեսական վարձավճարներ, ինչը հնարավորություն է ընձեռում պատշաճ իրականացնել համատիրության պարտավորությունները շենքի կառավարման և պահպանման համար»,- բացատրում է փորձագետը։  

Արդյունքում, ըստ նրա, ընդհանուր բաժնային սեփականության պահպանման պարտադիր նորմերի կատարման դիմաց վճարումների միջին մակարդակը այս համատիրություններում անհամեմատ բարձր է՝ 95-98 տոկոս, և չվճարելու  պատճառները այս դեպքում ոչ այնքան ֆինանսական են, որքան սկզբունքային. օրինակ` համաձայն չեն որոշ որոշումների հետ կամ ինքնուրույնաբար լուծել են որոշակի ընդհանուր խնդիրներ ու չեն ուզում լրացուցիչ վճարել և այլն: 

«Բոլորովին այլ են հին շենքերի համատիրությունների խնդիրները` շենքերը հին են, վթարային իրավիճակները՝ բազում, բնակիչների վճարունակությունը` ցածր, սոցիալապես խոցելի խմբերը՝ համեմատաբար շատ` միայնակ մայրեր, միայնակ թոշակառուներ, հաշմանդամություն ունեցողներ և այլն: Ուստի վարձավճարները չեն կարող բարձր լինել, նույնիսկ դրանք չեն վճարվում 30-40 տոկոս բնակիչների կողմից: Նման իրավիճակում, այս համատիրությունները փորձում են «ներգրավել» ավելի շատ շենքեր, որ քանակով լուծեն բյուջեի անհրաժեշտ ծախսերը: Այս պարագայում, բնականաբար, տուժում է կառավարման որակը»,- ասում է փորձագետը: 

Միրզախանյանը նշում է, որ այս ոլորտի բարեփոխումները շատ կարևոր են, դրանց սպասում են առաջին հերթին համատիրությունները, որոնք ավելի մոտիկից, քան բնակիչները, բախվում են շենքերի պահպանման խնդիրներին իրենց առօրյա գործունության ընթացքում:

Իսկ Տանյա Արզումանյանի խոսքով, թե՛ տեղական, թե՛ միջազգային փորձագետները որպես համակարգի զարգացմանը խոչընդոտող խնդիր առաջին հերթին նշում են կառավարիչների գիտելիքի պակասը։

Մարդ և օրենք

ՁԱՅՆԱԳԻՐ

Մեր հարերեն հոդվածները կարող եք լսել ՁայնաԳիր